بی توجهی خریداران ایرانی به قوانین ملکی ترکیه

بعد از انتشار اخباری درباره مشکلات اقامتی و ملکی ایرانیان در گرجستان، روایت‌هایی به گوش رسید که گویا ترکیه هم رفتار مشابهی در پیش گرفته و به بهانه‌هایی عذر مالکان ایرانی را خواسته است.

کاهش بی‌سابقه ارزش «لیر» ترکیه در مقابل سایر ارزهای خارجی و قرارگرفتن در لیست خاکستری اف‌ای‌تی‌اف در روزهای گذشته، این کشور را در آستانه یک بحران اقتصادی قرار داده است و به تبع آن شایعاتی درباره سرمایه‌گذاری ایرانیان در ترکیه به وجود آمده است. آیا اقامت‌های آنها باطل می‌شود؟ حساب‌هایشان بسته می‌شود؟ یا اینکه می‌توانند املاکشان را بفروشند و سرمایه‌هایشان را از بانک‌های ترکیه خارج کنند؟
کشورهای همسایه مانند امارات، ترکیه و گرجستان، به‌ دلیل نزدیکی جغرافیایی و شرایط سرمایه‌گذاری مناسب به مقصد اصلی ایرانیان تبدیل شده‌اند، ولی با توجه به تحریم‌های گسترده ایالات متحده، مشکلات زیادی برای هم‌وطنانمان در این کشورها به وجود آمده است؛ برای مثال کشور امارات در سال‌های اخیر با تبعیت از تحریم‌های آمریکا حساب‌های بانکی هم‌وطنانمان را مسدود کرد و کسانی که در آنجا اقامت داشتند برای تمدید اقامت‌های خود به مشکل برخوردند و مجبور به مهاجرت به کشور دیگری شدند. مانند همین اتفاق در کشور گرجستان هم برای ایرانیان به وجود آمد. تمام این مشکلات می‌توانست دلیلی شود تا این سرمایه‌ها جذب کشورمان شود و بخش عظیمی از مشکلات اقتصادی را حل کند اما به‌ دلیل سوءمدیریت در این بخش و عدم ثبات در اقتصاد و تضمین امنیت سرمایه فقط مسیر این سرمایه‌های سرگردان عوض شده و از کشوری به کشور دیگر منتقل می‌شوند. با توجه به افزایش حجم مبادلات ایران و ترکیه و قوانین تشویقی که دولت ترکیه برای سرمایه‌گذاران خارجی در نظر گرفته است، همچنین عدم نیاز به وجود ویزا برای سفر به این کشور، در سال‌های اخیر ترکیه به مهم‌ترین مقصد ایرانیان برای مهاجرت تبدیل شده است، به‌ طوری ‌که بنا بر آمار غیررسمی تعداد ایرانیان مقیم ترکیه بین ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار نفر تخمین زده شده است.

تنبیه یا تشویق
بعد از وضع قوانین تشویقی دولت ترکیه در سال ۲۰۱۸ در راستای سرمایه‌گذاری، ایرانیان زیادی سرمایه‌های خود را به این کشور انتقال دادند. به گفته مجتبی یوسفی، عضو هیئت‌رئیسه مجلس از سال ۹۷ تا ۹۹، هفت میلیارد دلار ازر از کشور بابت خرید ملک در ترکیه خارج شده است. به تازگی مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، هشدار داده است: مردم نباید فریب تبلیغات خرید خانه در کشور ترکیه و قبرس را بخورند؛ چراکه این کشورها به‌راحتی اقامت یا سند رسمی را به خریداران نمی‌دهند و بارها پیش آمده که این کشورها به بهانه‌های مختلف از دادن اقامت امتناع کرده‌اند و قوانین با تغییر مسئولان این کشورها تغییر کرده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که ایرانیان در سال ۲۰۱۸ میلادی ۳۶۵۲ واحد مسکونی، در سال ۲۰۱۹ میلادی ۵۴۲۳ واحد مسکونی، در سال ۲۰۲۰ میلادی ۷۱۸۹ واحد مسکونی و در سال ۲۰۲۱ در هشت ماه ابتدایی سال ۴۶۰۰ واحد مسکونی خریداری کرده‌اند که نسبت به دوره مشابه در سال گذشته ۲۱ درصد افزایش داشته است و با نگاه به آمار قبل از سال ۲۰۱۸ این آمار در محدوده سالی ۶۰۰ تا ۷۰۰ واحد مسکونی بوده است. این نشان می‌دهد قوانین تشویقی دولت ترکیه برای سرمایه‌گذاران بسیار جذاب بوده است.
قبل از سال ۲۰۱۸ به کسانی که در این کشور ملک خریداری می‌کردند، فقط اقامت کوتاه‌مدت یک‌ساله یا دوساله داده می‌شد که اگر در طول اقامتشان مشکل قضائی برایشان به وجود نمی‌آمد و می‌توانستند آن را تمدید کنند. قوانین تشویقی که در سال ۲۰۱۸ تصویب شد این امتیاز را به سرمایه‌گذاران می‌داد که با خرید ملکی به ارزش حداقل ۲۵۰ هزار دلار بتوانند تابعیت کشور ترکیه را هم کسب کنند؛ ازاین‌رو با نگاه به آمار خرید ملک از بعد تصویب این قانون متوجه می‌شویم که یکی از اهداف ایرانیان برای خرید ملک در ترکیه کسب پاسپورت و حق شهروندی این کشور بوده است.

حاشیه‌ها و سؤال‌های بی‌جواب
اخبار، هشدارها و شایعات درباره تهدید سرمایه ایرانیان در ترکیه تا چه حد واقعی است؟ کسانی که خرید ملک انجام می‌دهند و این خرید کمتر از مبلغ ۲۵۰ هزار دلار است، نمی‌توانند حق شهروندی ترکیه را دریافت کنند و فقط اقامت موقت دریافت می‌کنند که بنا به تغییر قوانین، این اقامت‌ها می‌تواند تمدید نشود. طبق قانون ۵۰۹۱ تابعیت ترکیه، کسانی که ملکی به ارزش ۲۵۰ هزار دلار خریداری می‌کنند می‌توانند تابعیت این کشور را دریافت کنند و با تغییر قوانین یا شرایط سیاسی، امکان لغو تابعیت آنها وجود ندارد، البته با شرط اینکه بعد از خرید ملک و گرفتن تابعیت، حق فروش ملک را به مدت سه سال نخواهید داشت. یکی دیگر از شایعاتی که در این روزها نگرانی‌هایی برای سرمایه‌گذاران ایرانی در ترکیه به وجود آورده این است که آنها نمی‌توانند ملک خود را به خارجی‌ها بفروشند و فقط باید به شهروندان ترکیه بفروشند و این باعث شده در زمان فروش متحمل ضررهای زیادی شوند. قانون ۵۰۹۱ تابعیت ترکیه در تاریخ ۱۹سپتامبر سال ۲۰۱۸ تصویب شده است. از سوی دیگر برای دریافت حق شهروندی بین سه تا چهار ماه زمان برای کارهای اداری لازم است یعنی برای اینکه بتوانید بعد از گرفتن تابعیت ملک خود را بفروشید سه سال و چهار ماه باید از زمان خرید شما گذشته باشد و این یعنی هنوز از زمان تصویب این قانون، این سه سال و چهار ماه برای کسی پر نشده که بتواند ادعا کند قصد فروش ملک را داشته و نتوانسته انجامش دهد. با خواندن قوانین ترکیه متوجه می‌شویم که هیچ محدودیتی برای فروش ملک شما وجود ندارد.

چیزهایی که نمی‌دانیم
در این میان، آشنایی ناکامل ایرانیان با قوانین مالیاتی و ملکی ترکیه هم بر شایعات و مشکلات دامن زده است؛ برای مثال وقتی خانه‌ای به ارزش یک میلیون لیر در کشور ترکیه خریداری می‌کنید و یک‌ سال بعد ارزش ملک شما افزایش پیدا می‌کند باید بدانید که در زمان فروش باید ۲۲ درصد مابه‌التفاوت خانه را به‌عنوان مالیات پرداخت کنید؛ یعنی اگر یک ملک یک میلیون لیری خریداری کرده‌اید و آن را ۱.۵ میلیون فروخته‌اید باید از سود ۵۰۰ هزار لیری خود ۲۲ درصد آن را به‌عنوان مالیات پرداخت کنید، ولی درصورتی‌که ملک را پنج سال بعد از خرید بفروشید لازم نیست مالیاتی پرداخت کنید. دیگر اینکه اگر خانه‌ای را به قصد دریافت شهروندی ترکیه خریده‌اید و موفق به کسب حق تابعیت شده‌اید، در زمان فروش اگر آن را به شخصی خارجی بفروشید، آن شخص نمی‌تواند تابعیت دریافت کند. به عبارتی طبق قوانین شما برای کسب تابعیت ترکیه، فقط باید از شهروندان ترک خانه خریداری کنید، ولی اگر آن شخص قصد دریافت تابعیت را نداشته باشد منعی برای فروش وجود ندارد.

ایرانیان ضرر کردند؟
دولت ترکیه برنامه منسجمی برای جذب سرمایه‌های خارجی در حوزه ملک تدارک دیده اما باید توجه کرد که ترکیه این برنامه را تنها برای ایرانیان در نظر نگرفته است، بلکه از تمامی کشورها حتی اروپا و آمریکا هم اقدام به خرید ملک در ترکیه کرده‌اند و در پنج سال گذشته آنها موفق شده‌اند بیش از ۲۲۰ هزار واحد مسکونی را به خارجی‌ها بفروشند.
با نگاه به بازار ملک در ترکیه و پرس‌وجو از افرادی که در این چند سال ملک خریده‌اند متوجه شدیم همراه با کاهش ارزش پول در ترکیه تورم در بخش مسکن شتاب گرفته است؛ برای مثال اگر فردی یک سال پیش ملکی به ارزش ۵۰۰ هزار لیر ترکیه خریداری کرده است، امروز ارزش ملکش ۹۰۰ هزار لیر شده و از این بابت متضرر نشده است.

اف‌ای‌تی‌اف و تأثیر روی سرمایه‌گذاران ایرانی
از دلایلی که در دو سال اخیر ایرانیان در صدر لیست خریداران ملک در ترکیه بودند تحریم‌های بی‌سابقه ایالات متحده، کاهش ارزش پول ملی و بی‌ثباتی اقتصادی در کشور ماست؛ ازاین‌رو با توجه به کاهش ارزش پول کشور ترکیه در ماه‌های اخیر و بی‌ثباتی اقتصادی به‌وجودآمده و قرارگرفتن ترکیه در لیست خاکستری اف‌ای‌تی‌اف نگرانی‌های بیشتری برای سرمایه‌داران ایرانی به وجود آمده است.
ترکیه در سال ۱۹۹۱ و کمی پس از تشکیل گروه ویژه اقدام مالی، به عضویت این نهاد درآمد. در سال ۲۰۰۶ نظام پول‌شویی و تأمین مالی تروریسم ترکیه ارزیابی شد و در آن زمان ترکیه در ۱۱ توصیه از ۴۹ توصیه رتبه عدم اجرا را دریافت کرد و در لیست خاکستری قرار گرفت. در سال ۲۰۱۰ این کشور تعهد سطح بالای سیاسی داد که ایرادها را رفع کند و در سال ۲۰۱۳ این کشور قانون مبازره با تروریسم را تصویب کرد و در سال ۲۰۱۴ توانست از لیست خاکستری خارج شود. مجددا در گزارش سال ۲۰۱۹، گروه ویژه اقدام مالی تأکید کرد که نگرانی‌هایی جدی از نتیجه ارزیابی کارآمدی اجرای توصیه‌ها دارد. در این ماه ترکیه مجدد در لیست خاکستری اف‌ای‌تی‌اف قرار گرفت، هرچند مشخص شد مقامات ترکیه در اکتبر ۲۰۲۱ تعهد سیاسی سطح بالا دادند تا ایرادهای شناسایی‌شده را رفع کنند و کارآمدی خود را ارتقا دهند. قرارگرفتن ترکیه در لیست خاکستری اف‌ای‌تی‌اف یکی از دلایل مهم سقوط ارزش لیر است. این در حالی است که اکتبر سال ۲۰۰۷ هر یک یورو ۱.۶۷ لیر و در ژانویه ۲۰۰۸ هر یک یورو ۱.۱۴ لیر معامله می‌شد و امروز هر یک یورو ۱۱.۲۴ لیر معامله می‌شود و این باعث شده است خروج سرمایه از ترکیه شتاب بگیرد. نکته مهم این است که گروه اقدام مالی متوجه شده سرمایه‌گذاری خارجی در حوزه مستغلات ترکیه به‌شدت افزایش یافته، اما در سال‌های اخیر ترکیه به هیچ مورد مشکوکی برنخورده است. ازهمین‌رو گروه اقدام مالی از ترکیه خواسته مقررات‌ درنظرگرفته برای بخش مستغلات را رعایت کند. این مقررات شامل شناسایی مشتریان، نگهداری سوابق و گزارش موارد مشکوک است. رعایت این مقررات برای ایرانیان که یکی از مشتریان اصلی بازار ملک ترکیه هستند خبر خوبی نیست، زیرا با توجه به تحریم‌ها و وضعیت ایران در گروه ویژه اقدام مالی فروش ملک در این کشور ممکن است با سخت‌گیری بیشتر انجام شود و حتی امکان این وجود دارد که درصورتی‌که ترکیه از لیست خاکستری خارج شود، حساب‌های ایرانیان بسته شود یا حتی در هنگام فروش خانه و انتقال وجه با مشکل بزرگی روبه‌رو شوند. دلیل آن این است که ایران در لیست سیاه اف‌ای‌تی‌اف قرار دارد و عملا انتقال وجه به‌ دلیل تحریم‌ها از طریق سیستم بانکی و شفاف ممکن نیست و ترکیه برای خروج از این بحران مجبور است تن به این شفافیت بدهد.
حال باید دید ترکیه کماکان رویکرد قبلی را پیش گرفته و طی برنامه چندساله و طولانی تلاش خواهد کرد که از این لیست خارج شود یا با توجه به آثار احتمالی این موضوع ازجمله بر جذب سرمایه، اقدامات عاجل را انجام خواهد داد.